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谈谈物业税  

2007-08-29 19:55:01|  分类: 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国会议出了个24号文,释放出越来越明显的物业税开征信息。有人甚至说,时间表已经确定,10月底将完成物业税具体方案。

记得当初说要给大面积住房征税,很多人第一反应是小户型要暴涨了,赶紧投资;又说,以后买楼容易养楼难。甚至连一些财经报纸也这么说,对此我只能为那些编辑、记者们表示惋惜了。想想现在已经不是工农兵治国的年代,出台一个税种,那么多专家酝酿这么长时间,不会出现这样明显的漏洞的。打击的是投机房地产的炒家,而不是用家。

据说可能的方案是这样的:第一套免税90个平方,超出部分开始收税;从第二套开始,征收重税。房子越多,税率越高。税率是现时房价的0.5%-3%之间,每年征收一次,征收前会对房产当前市值进行评估。

假设这个方案比较接近事实,那么我试试分析它可能带来的影响。

首先对自住型的用户影响不大。一般这样的用户只有一套住房,假如不止一套,也不会多于2、3套,那么把房产分散在各个家庭成员名下即可。物业税会不会以夫妻共有财产来计算物业?我看不会,首先这不合法,不是结了婚就一定共产的,夫妻双方都有财产独立权;其次是像有朋友调侃的,可能引起一场离婚潮。既然自己住,90平米不算太小了,超出部分起征,第一套房低税,我理解就是执行0.5%的最低税率了,那么120平米价值120万的楼每年要交的税就是1500元,折合每月125元,对绝大部分中高收入者几乎可以忽略,不会成为负担。

对于富豪,豪华别墅管理费都几千上万一个月,这点税就更加无所谓,有钱交得起。

所以不会出现“买楼容易住房难”的情况。但无论如何,对已经购房用家,这不是个好消息,因为买一套房子自己住的,没有在楼价上涨的虚拟增值中得到好处,却实实在在被收了税,还是按已经被炒高的楼价计算。他们成了地产投机的第一个受害者。

对于炒楼者,显然会面对很大压力,短期看楼价必然会下跌一段时间,因为抛盘大大增加。但最终影响还要看楼价实际走势,长期来看,决定楼价的还是供求关系,而不是炒楼集团。楼价现时的泡沫会被挤掉一些,但只要国内经济还保持过热状态,一个物业税并不能真正打击炒作,因为楼价的上涨能轻易抵消掉税收的影响。股市530的动荡,已经很好的证明了这一点!而且,即使是炒家内部,亏赢也是分化的,先期介入的资金无论如何已经获利丰厚,哪怕杀跌,也没有达到伤筋动骨的程度。倒霉的只是最后接盘的炒家,但我们知道,投机市场,有人赚就有人赔,很正常。何况楼市不是赌场,筹码最终要分散到用家手里,所以炒家作为一个整体已经是赢家。

影响最明显的反而是真正的地产投资者和租户。现在广州有数百万流动人口,他们当中很多属于中低收入者,买不起房或者因为生意关系不适合买房。我一个朋友,前些年在某批发市场附近买了4套50-80平米的小户房,出租给那些商户,收益还很不错,但物业税出台后就难说了。我们可以推算一下,70平米的价值50万的房子,现时租金约2000,那么物业税开征后每月增加1250元成本,如果全部转嫁到租户身上,就要涨价50%。现在广州的租金还处于相对合理的水平,低廉的租金是一个城市保持活力的重要保障。物业税征收后租金可能要上涨,加重了买不起房或者不适合买房的流动人口的负担,将会导致劳动力和人才的流失、商贩流动减少和交易成本增加。对于这种可能的后果,不知道政府考虑到没有?

开征一个税种,从老百姓口袋里掏钱,不是件简单的事情,稍有不慎,会引起极大的动荡。所以英国历史上有宪政承诺:非经国会,不得收税。连皇帝都不能说收就收。物业税说着简单,但细则实施起来,很多麻烦。例如,每年一次的房产估值怎么计算?谁来执行?一个面对公园和一个面对公厕的房子价格可以差很远,还有换手频繁的房产怎么收税等等。

很多人已经在抱怨国家在试图调控一个领域时方法单一粗暴,以前是行政命令,现在就是收税。我认为对于打击投机,收税等手段无异于扬汤止沸,是没有用的,增大供给才是正路,而决定供求关系的,是宏观经济环境。楼价一定会跌的,在中国经济增长放缓甚至衰退的时候。也许国家正是担心过度的炒作会在那个时候导致严重的恶果,所以才不遗余力的平抑楼价。跟朋友们聊天,常谈起楼市的未来,现时楼市的泡沫我认为肯定是有的,削减一些对大家都有好处,但要说楼价是不是顶,则远没有结论。因为虽然政府已经开始对过热的经济踩刹车,但我看经济增长没有那么快就减速。假如通涨已经进入顶峰,那么楼价面临崩盘;假如通涨只是开始,那么楼价泡沫上面还有泡沫,对应贬值的就是货币了。这不单是房产,其他资产也是一样的。等民工也10000元一个月的时候,盒饭100元一个,这是无法避免的。

我希望政府在制定物业税的时候,能够慎之又慎,细之又细,考虑周全,切实可行。但任何计划都不可能完美无缺,我可以肯定意外的事情一定会发生,但愿这些意外不会让征收物业税的最终效果我们大吃一惊吧!

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